养老地产概念，来源于上世纪七十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的老年市场需求。

养老地产，从建筑设计、园林规划、装饰标准、配套设施、服务细则都必须经过适老化设计。传统意义上的养老地产开发，非常接近于高端住宅产品的开发规律。

可以说，养老地产是基于传统地产项目，却又在服务、配套上高于传统地产项目。这就对项目实施、运营主体，提出了较高的能力要求。

目前，我国涉及大型养老地产项目的实施、运营主体，主要是经验丰富的大型房地产企业与资金充沛的大型保险企业。

随着社会老龄化加剧与居民消费能力的增加，养老地产需求爆发是历史发展的必然。我们希望通过对行业宏观环境、行业基本面、标杆企业的分析，并结合国外发展经验，找到该行业的格局现状，参与者的核心竞争力与能力要求以及产业的未来发展机会。

我们通过阅读超50万字相关文献资料，采用实地调研、电话调查、行业人士观点整理的方式，撰写了这份超过两万字的养老地产全面分析报告。

观点：

1、供需失衡，加速养老地产快速增长

1983年，计划生育政策正式实施，我国千人人口出生率从八十年代末期的24.9下降为2010-2015年的12.6。此数值已经低于美国、英国、澳大利亚等部分发达国家，接近发达国家平均水平。

1950～1970年，是我国人口出生率最高的时代。在未来的20年内，随着当时出生的60后、70后逐渐进入老年期，老年人口将大量增加。包括养老地产在内的养老产业，将会迎来大量的需求增长红利。

另一方面，随着生活水平、医疗服务能力的提升，我国居民人均预期寿命逐年递增。根据联合国人口署最新资料显示，我国居民人均寿命从五十年代的40+，增长到现在的75+。

并且，在2050年之前，我国人口人均寿命有望突破80岁。存量人口的平均寿命大幅提升，无疑会对我国现有的养老服务体系，提出了巨大挑战。

2、行业发展历程：从营销噱头到产业布局

2000年—2010年：成为促销噱头的养老地产。

养老概念初步呈现，地产商们强调的是“销售”而非“服务”，“养老地产”成为传统地产项目中的一个营销噱头。在地产产品设计中，出现了部分针对老人的服务。但后期运营管理缺失，养老服务较差，模式不成熟。

2011年—2015年：政策推动养老地产发展。

养老地产模式逐渐成熟，地产商的产品形态逐步多元化。出现了医疗养老结合（典型如上实东滩瑞慈花园在社区中设置瑞金医院）、候鸟式旅游养老（典型如保利三亚海棠湾和太平保险集团的梧桐人家）、学院式养老（典型如绿城乌镇雅园）等多元化养老地产模式。但养老服务机构依旧存在服务能力不足的问题，养老服务人员缺乏，设施设备有待完善。

2016年至今：行业变革内生动力，企业抢占竞争制高点。

我国养老床位数从2005年的158万张迅速增长至2016年底的730万张；PPP养老项目投资额从2016年初的1227亿元迅速增长到2017年8月的近1900亿元。

因为养老地产的特殊性，医养结合的服务模式成为养老地产的核心内容。一线城市及发达地区成为房企布局的重点。

报道：中国养老地产研究报告：企业争夺战略制高点，平台化成趋势

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