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万达仅在成都投资高端医疗就已超850亿,王健林背后的商业逻辑是什么?

罗美 2017-04-09 08:00

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签约现场


动脉网获悉,4月6日,万达集团与成都市人民政府正式签订战略合作备忘录,双方协议将耗资700亿元,打造一座世界级的医疗产业中心。

 

该医疗产业中心将规划A和B两个区域,A区是综合医院区,万达将负责引进2家国际顶级的综合医院和8家国际一流的专科医院。B区是医疗产业园区,将引进30家与医疗相关的企业。

 

至此,万达集团在四川的投资额已经达到了2200亿元。是万达投资最多的省份之一,而在成都在建及已运营的项目多达13个。万达集团董事长王健林曾在媒体面前表示,“作为川商总会名誉会长,望把最好的带到家乡。”

 

一直以来,高端医疗盈利难,精明的万达为何还要斥巨资涉足?王健林背后的逻辑是什么? 

 

钟情成都,已在全国3个城市圈地做高端医疗

 

这是王健林第三次提到在成都建设世界级医疗产业中心。

 

事实上,王健林钟情高端医疗,可以追溯到2016年1月。当时,他刚与英国国际医院集团(International Hospitals Group Limited,简称IHG)在北京签订合作协议。当即宣布万达将总投资150亿元,在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院,由IHG运营管理并使用IHG品牌(中文名为“英慈万达国际医院”)。这是中国企业在医疗行业的最大一笔投资,也是IHG首次在中国运营管理医院项目。

 

据动脉网了解,万达投资的三座综合性国际医院的硬件、医疗和运营水平都达到国际一流。上海英慈万达国际医院拥有床位1000张,投资80亿元;成都英慈万达国际医院拥有床位500张,投资50亿元;青岛英慈万达国际医院拥有床位200张,投资20亿元。

 

同年8月1日,位于成都人民南路与滨江中路交界处的万达瑞华中心将打造成具有国际一流水准的医疗健康平台。业内人士评价万达瑞华国际医疗健康中心,个性十足。因为它不是任何一类医疗机构,而是汇聚包括英国IHG在内的多家机构的顶级医疗健康平台。


其定位也吸引了很多高端医疗机构进驻,这种以有限物理空前撬动无限资源的杠杆手法,既稳妥,又能保证高额现金流与利润,还利于提升品牌形象,这是万达的强项。

 

早在2015年4月,万达集团与成都市签订了投资合作协议,涉及文化旅游、医疗卫生、电子商务以及城市综合体等领域,其中都江堰万达文化旅游城项目、天府新区万达国际医疗中心项目、双流县万达电商云基地项目将成为成都“新常态、万亿级,再出发”新起点上转型发展的标志性项目。

 

其中,万达国际医疗中心项目,总投资约100亿元。万达集团将与世界知名医疗机构合作,打造以世界顶级国际医院为核心项目的医疗服务综合体。

 

从去年开始,王健林曾多次表达“去地产化”、“转型”等想法,由于万达资金雄厚、资源广阔,曾是商业地产的霸主,这几年在旅游、文化、影视、娱乐等方面,也都做得顺风顺水。

 

2016年,万达集团营业收入2549.8亿元,同比增长3.4%。其中,万达商业收入1430.2亿元,同比减少25%;文化集团收入641.1亿元,同比增长25%,电影产业收入391.9亿元同比增长31.4%,旅游产业收入174.3亿元同比增长37.1%,体育产业收入64亿元同比增长9%;网络集团收入41.9亿元,金融集团收入213.5亿元,万达百货收入178.2亿元。文化产业2016年收入占万达集团整体收入比重超过四分之一,已经真正成为万达的支柱产业。

 

高端医疗的那些坑儿


事实上,不仅仅是IHG,包括美国的梅奥诊所、麻省总院在近两年都已布局中国的高端民营医院,尝试将外国的医院“奢侈品”卖到中国来。

 

但火热的投资背后一个不容忽视的问题是,多数大型高端医院项目目前处于严重亏损甚至三年不到就关门的状态。以2014年5月开业、总投资上百亿的上海国际医学中心为例,尽管医院配套堪比五星级酒店,并且与上海超过8家的三级医院签订了合作协议,但该院开业一年多来,病床入住率仅一成左右,每年运营成本却超亿元,生存艰难。

 

业内人士认为,高端医院面对的受众有限,还需面临三甲医院的国际部、特需部门以及高端专科医院的竞争,并且后者更受患者认可(三甲医院的高端特需部门除挂号费外,一些药物的报销仍可进医保系统),加之医生多点执医仍未完全放开,导致其难以达到理想中的盈利效果。

 

另外,私立医院的投资水很深,普遍的前期投资时间都在4~5年左右,越是高端,医院建设的时间就越长。而且口碑的树立需要很长时间的积累,这对资本的要求就比较高。

 

高端医疗市场容量惊人

 

如今,王健林开始真金白银投入做高端医疗,仅在成都的投入超过850亿。人们不禁要问:万达为什么要做高端医疗?这个行业做得起来么?医疗行业和地产行业跨度这么大,万达的底气从何而来?它能赚钱吗?

 

王健林从来不打没有把握的仗,每一次转型,均为他带来了很大的收益。创立于1988年的大连万达,专注商品住宅,当时曾有“北万达,南万科”的说法;在2000年,住宅地产十分火爆的时候,万达率先转型,专攻商业地产,并在10年后逐步成为中国地产第一品牌,并首创了“订单商业地产”的新模式。


同时与沃尔玛、欧倍德等联合发展伙伴,在全国各主要城市的核心地段共同选址,从设计之初就根据租方需求规划建设,建成后再有国际巨头们租用卖场,这种提前绑定租户、只租不售的模式为万达产生了长期稳定的现金流,也让万达有了更多抵御宏观调控的底气。

 

2008年,房地产遭遇了“两防”,防过热防膨胀,所有企业日子均不好过。由于王健林提早转型,当其他企业为找出路四处奔走的时候,他却和员工说:“你们不要慌,即使房地产业都死了,万达也是最后一个倒下的,希望我们前几年的努力,现在有了抵御市场动荡的底气,有100多万平米的收租物业,还有多少亿的现金租金,你怕什么呢,大不了我们什么都不做,就这些钱给大家发工资,养活大家伙,一直熬到走出头为止。”

 

同样类比这次万达高调进入高端医疗,它的底气更足,因为前几次的成功转型,奠定了扎实的基础,另外高端医疗的市场需求实在太惊人了。

 

早在2011年,就有调查报告显示:仅有21%的消费者对医疗体系满意。最新的《中国富裕人群调查报告》更指出:86%的精英人士对现有医疗服务表示不满,迫切需要专家进行治疗、希望拥有完善的术后康复和专业家庭护理,相对医院设施、医生素质、就诊和治疗速度而言,费用不是首要关心问题。

 

另一方面,中产、富有人群数量正在激增。据《2015中国私人财富报告》,去年全国个人可投资资产在1000万人民币以上的“高净值人士”已超百万,仅成都就有1.5万人,其中“亿万富豪”达1950名!胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示:西南地区高净值人群对健康养生最感兴趣,其兴趣度明显高于全国平均水平。可见,成都这样的二线城市,高端医疗需求同样旺盛。

  

不久前的“十三五”规划纲要提出“健康中国”战略,拟将健康医疗产业规模扩至10万亿元量级,未来几年里,国内民营医疗服务机构占比预计将达25%-30%!此外,新医改、“全面二孩”、人口老龄化等均为医疗行业带来了利好。市场需求巨大,加上良好的政策环境,高端医疗的“黄金时代”即将到来。

 

有相关报告称:高端医疗将成为将来四大发展机遇之一。在其他企业红海竞帆之际,万达瞄准高端医疗,抢先一步占领了“天时”。

 

而成都早在2012年就投资300亿元布局医疗产业,成为中国西部重镇、全国第二医疗重点城市。成都市政协科教医卫体委员会刘主任指出:“打造‘健康成都’将是蓉在十三五期间实现建设国际化的区域中心城市目标的重点工作之一。” 


可见,成都医疗健康服务市场体量巨大,不同人群、层次的需求并存,高端市场缺口极大!


万达如何做高端医疗?

 

在全球范围内,医疗业态与商业综合体相结合的范例并不少见:日本有东京中城,阿联酋有迪拜健康城,新加坡有诺维娜广场……专家认为:综合体中的其他业态可“滋养”医疗,特别是顶级写字楼,不仅能为高端医疗机构引流对口客户,还能为后者提供一站式配套支持;而高端医疗机构可以在客流上反哺综合体,并提升项目整体品质。

 

在中国众多地产商布局医疗行业中,为什么偏偏是万达率先做重资产的高端医疗,在进入方式上,为什么万达等房企多采用新建投资的方式,而非看似更为快捷的收购?然而宜华地产(已更名宜华健康)、运盛实业(已更名运盛医疗)、南京高科等小型房企多选择医疗器械、药品等领域。

 

经过动脉网梳理,或许从以下几个方面,能解答万达新建医院的原因。

 

1
“新建”的背后是地产开发利润

 

因为房企不想放弃开发环节的丰厚利润,而核心就在于低价的医疗卫生(医卫慈善)用地,可以从政府方面争取到更多优惠。

 

2014年8月,深圳市土地房产交易中心发布《龙华新区民治三级医院项目土地使用权出让预公告》,这国内首次挂牌出让医疗用地,该项目用地50年期的起始综合楼面单价约为750元/平方米,以建筑面积11.555万平方米的规划设计要求计算,总地价不到8700万元,并且10年后可整体转让。请注意,这可是在寸土寸金的深圳。这对于有心进入深圳的房企来说,完全是一条“曲线救国”的道路。

 

再看以下表格中,万达青岛东方影都项目中,医卫慈善的用地楼板价是150元/平方米,而科教用地是219元/平方米,住宅用地却搞到2083元/平米,可见这之间的差异巨大。


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2
与IHG合作,弥补医院管理短板

 

资金实力对于房企自然不是问题。但是万达过去没有专门从事医疗,即便是在商业地产沉淀了丰富经验,做平台运营才是它的强项。

 

甚至深圳对于该地块要求竞买主体要具有雄厚的资金实力,项目资本金不少于5亿元人民币,而且要必须拥有三级医院管理能力。

 

鉴于以上两个因此,万达与英国国际医院集团(IHG)签订合作,并在合作协议中约定由IHG负责医院的管理。

 

英国外交大臣菲利浦-哈蒙德表示:“我非常荣幸能够见证此次合作协议的签署。这再次印证了英国在医疗卫生领域的领先地位,英国的专业优势能够更好地满足中国在医疗卫生领域的合作需求,并在各领域成为中国的首选合作伙伴。在构建两国全球全面战略伙伴关系的道路上,英中两国紧密的双边关系为双方在各领域的合作打下了坚实基础。”

 

IHG集团亚洲区主席Chester King表示:“IHG与万达集团医院项目的开发及运营管理合作是两国紧密关系的又一体现,尤其是在医疗卫生这一对中国乃至全球都如此重要的领域。此次合作同时展示了英中两国公司间合作互补、服务全球的能力。”

 

万达集团董事长王健林表示:“IHG在世界各地具有丰富的医院管理经验,我们很荣幸与其达成合作。我们希望能借助英国在医疗卫生领域的专业优势,为中国及其他国家带来更多机遇。万达引进顶级综合性国际医院,不仅能够满足人们对高端健康医疗的需求,也带动中国高端医疗水平的提升。”

 

“与IHG的合作只是个开始,今后我们还会有一系列‘大动作’!”万达相关负责人透露。

 

3
它是万达商业地产的补充

 

高端项目建成后,万达可以依托酒店、配套住宅来赚钱,高端医院成为聚拢人气的一种方式。因此本质上万达在医院领域上依然不离地产开发的大框架。

 

同时万达商业负责项目投资开发,IHG负责医院管理,双方各司其职,共同运营。比如计划投资20亿元建设的青岛英慈万达国际医院,就位于青岛东方影都中,其2014年8月拿下的医卫慈善用地,楼板价仅有150元/平方米。而负责拿地及整体开发的青岛万达东方影都投资有限公司正是万达商业的全资子公司。

 

甚至从某种角度上看,青岛医院更多是作为东方影都的一个功能配套而已。要知道东方影都是总投资约500亿,总建面540万方,包括影视产业园、会议中心、秀场、万达茂、度假酒店群、游艇交易中心、国际医院、滨海酒吧街八个功能区,覆盖影视拍摄、影视制作、影视会展、影视旅游综合功能的全产业链的“巨无霸”项目。

 

而计划投资50亿元建设的成都英慈万达国际医院所在的地块也为万达商业持有(80万方的商住地块)。

 

一个更可能的原因是医院与生俱来的“现金流”优势。2015年三季报显示,近五成的零售上市公司出现了营收下滑,“关店潮”加剧,过去万达以零售为主的商业地产现金流的优势有被动摇的风险,而此时医院项目的建成正好可以弥补。

 

更重要的是,这些钱不是一下子投进去的,其实投资做医院它的年化成本并不高。更何况,医院是整个医疗体系中离地产最近的一个环节,万达如此选择,合乎情理。

 

未来平台企业将形成生态圈

 

随着地产“白银时代”到来,开发商纷纷跨界甚至“转行”。与此同时,大健康产业骤然升温,房企涉医蔚然成风。像恒大就做了医疗美容,万科开发儿童医院;中小房企在涉足医疗行业中因资金不足,惧怕承担风险,也采用讨巧的方式进入。比如并购医院、与诊所合作等。

 

从整个万达商业综合体看,唯一缺少的环节是医疗。有这样一个经典例子:许多年前,百汇控股只是新加坡一家小型房地产企业,其以为医生租用房间开办个人诊所的形式转型医疗,医生们可共享医院提供的设施和服务,医院还可以参股的方式支持诊所购买昂贵设备,诊所间时常也会互动合作、共同会诊,创造比单纯物理组合多得多的价值。灵活、互利共赢的“百汇模式”让百汇一跃成为东南亚私人医疗机构龙头。

 

拿成都万达瑞华国际医疗健康中心来说,从平台构架上看,与百汇模式有类似之处。该项目设华西健康服务、产后恢复中心、高端健康管理、医学美容机构、海外医疗服务、医疗机构办事处、中医养生会所等7大“TOP业态”,万达将为入驻机构提供空间、物业服务和商务支持,包括“名仕会”这样的高端会所。

 

论业态丰富性,万达瑞华国际医疗健康中心显然优于“百汇模式”。另外,其入驻者不是医生个体或中小型诊所,而是IHG这类世界顶级机构。

 

一位万达管理人员这样描述:“我们主打的7个业态不会各自为阵,而是息息相关。体检服务、健康管理可以与中医养生‘打包’,其客户还可以享受海外医疗服务,医美机构能和产后恢复中心实现客户共享……它们都可以为医疗机构办事处带来客源。就像综合体能实现客流循环一样,我们的各大业态会构成一个资源生态系统、一个产业链闭环,为每一位入驻者带来可观效益。”

 

期待在机遇与挑战并存的医疗健康行业,剑指高端医疗的万达,会在这个时代书写下浓墨重彩的一章。


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